پاکستان میں حالیہ دنوں میں کمی کے باجود شرحِ سود اس وقت بھی بلند ترین سطح پر ہے۔ اس کا مطلب یہ ہوا کہ ہاؤسنگ مارگیج کے ریٹ بھی بلندیوں کو چھو رہے ہیں۔
بلند ترین شرح سود کے باعث گھر خریدنے میں دلچسپی کنے کئی ممکنہ خریدار مارکیٹ سے باہر ہیں۔ اس کا ایک نتیجہ یہ بھی نکلا ہے کہ وہ گھر مالکان جو مختلف وجوہات کی بنا پر اپنے گھر بیچنا چاہتے ہیں، وہ بھی ایسا نہیں کرپارہے۔ ہاؤسنگ مارکیٹ کی یہ صورتِ حال گھر فروخت کرنے والوں اور گھر خریدنے والوں، دونوں کے لیے چیلنجز کے ساتھ ساتھ مواقع بھی پیش کرتی ہے۔
اگر آپ گھر بیچنا چاہتے ہیں تو اس بات کا خاص خیال رکھیں کہ آپ جس قیمت کا تقاضا کررہے ہیں وہ آپ کی پراپرٹی کی قدر کی حقیقی عکاس ہے۔ کوئی بھی گھر جب پہلی دفعہ فروخت کے لیے مارکیٹ میں آتا ہے تو اس وقت جتنی توجہ حاصل کرتا ہے وہ بعد میں قیمت کم کرکے فروخت کرنے کی کوشش پر بھی حاصل نہیں کرپاتا۔
مارکیٹ میں کم گھرخریداروں کے باعث انھیں اپنی پراپرٹی کی جانب راغب کرنے کے لیے شروع سے ہی مناسب قیمت لگانا ضروری ہے۔اس حکمتِ عملی کے ساتھ بہترین قیمت پر آپ بروقت اپنی پراپرٹی فروخت کرنے میں کامیاب ہوسکتے ہیں۔
اپنا موجودہ گھر بیچنے والوں کے لیے ایک مشکل فیصلہ یہ ہوتا ہے کہ انھیں پہلے اپنا موجودہ گھر بیچنا چاہیے یا پہلے اگلا گھر خریدناچاہیے۔ بلند مارگیج ریٹس کے پیشِ نظر، پہلے بیچنااور پھر اپنا اگلا گھر خریدنا زیادہ سود مند ہو سکتا ہے۔ اس طرح آپ کو اس بات کا درست اندازہ ہوجاتا ہے کہ آپ اپنی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی کی بنیاد پر کیا خریدسکتے ہیں۔
یہ لائحہ عمل آپ کو کئی ممکنہ مشکلات سے بچا سکتا ہے۔ جیسے بلند مارگیج ریٹ کے دباؤ سے محفوظ رہنا اور اگلا گھر خریدنے کے لیے ایسی رقم کی پیشکش کردینا، جس کے بارے میں آپ بے یقینی کا شکار ہیں کہ آپ ادا کرپائیں گے یا نہیں کیوں کہ آپ نے ابھی تک اپنا موجودہ گھر بیچا نہیں ہے۔
ہر ریئل اسٹیٹ ایجنٹ اپنی شرائط پر کام کرتا ہے۔ اس لیے اپنا گھر بیچنے کے لیے جس کسی بھی ایجنٹ سے بات کریں اس کے ساتھ لین دین کی شرائط پیشگی طور پر واضح انداز میں طے کرلیں کہ وہ آپ کے لیے کیا کرے گا اور بدلے میں وہ آپ سے کمیشن اور فیس کی مد میں کیا وصول کرے گا۔
خریدار کو اچھی تیاری کے ساتھ آنا چاہیے
اگر کوئی خریدار نقدی پر گھر خریدنے مارکیٹ میں نکلا ہوا ہے تو اسے زیادہ مسائل کا سامنا نہیں کرنا پڑے گا۔ ایجنٹ اور پراپرٹی بیچنے والی فیملیز ایسی پارٹیوں کی منتظر رہتی ہیں جو انھیں نقدی میں ادائیگی کردے۔ البتہ اگر آپ مارگیج پر گھر خریدنا چاہتے ہیں تو تاخیر سے بچنے اور بیچنے والی پارٹی کے ساتھ سودا خراب کرنے سے بچنے کے لیے ضروری ہے کہ آپ پہلے بینک یا قرض دینے والے ادارے سے اپنا قرض اور اس کی زیادہ سے زیادہ حد کا تعین کرواکر مارگیج کی منظوری لے لیں۔ اب آپ واضح پوزیشن میں ہوں گے کہ آپ کو زیادہ سے زیادہ قرض کتنا مل سکے گا اور اس میں آپ کو اپنا حصہ کتنا ڈالناپڑے گا۔
سودے کی شرائط میں کوشش کریں کہ ادائیگی کے لیے دو مہینے کا وقت لے لیں کیوں کہ عمومی طور پر پراپرٹی کی مکمل فائل بینک میں جمع کروانے کے وقت سے لے کر مارگیج کی رقم جاری ہونے کے درمیان ڈیڑھ سے دو ماہ کا وقت لگ جاتا ہے۔ مزید برآں، گھر کا مارگیج قرض چونکہ طویل مدتی ہوتا ہے، اس لیے یہ قرض آپ کو فلوٹنگ ریٹ پر ملے گا۔ ایسے میں آپ اپنی ماہانہ ادائیگی میں اس بات کو بھی شامل رکھیں کہ اگر آنے والے برسوں میں پالیسی ریٹ میں اضافہ ہوا تو آپ کی ماہانہ ادائیگی کی رقم بھی اسی مناسبت سے بڑھ جائے گی۔
آپ کو اپنے ایجنٹ کے ساتھ یہ بات بھی ضرور واضح کرنی چاہیے کہ آپ گھر کا سودا ہونے پر اسے کمیشن اور فیس وغیرہ کی کس طرح ادائیگی کریں گے۔ ساتھ ہی آپ ایجنٹ پر یہ بات بھی واضح کریں کہ سودا مکمل ہونے سے پہلے کے تمام مراحل مکمل کروانا اس کی ذمہ داری ہوگی۔
چانس کے سودے
آپ کو مارکیٹ میں فروخت کے لیے آنے والے نئے گھروں کے ساتھ ساتھ ایسے گھروں پر بھی نظر رکھنی چاہیے جو ایک بار خریدے جانے کے باعث، خریدار اس سودے کو مکمل نہیں کرپایا ۔ اس کے علاوہ یہ بھی ممکن ہے کہ کسی فیملی نے ایک گھر مارگیج پر لیا ہوا ہے لیکن اب کچھ عرصہ بعد وہ اس گھر کو مارگیج کے ساتھ بیچنا چاہتا ہے۔ ایسا گھر آپ نسبتاًرعایتی شرائط پر خریدنے کی پوزیشن میں ہوتے ہیں۔ چانس کے سودوں کی اور بھی صورتیں ہوسکتی ہیں، جن پر آپ کو نظر رکھنے کی ضرورت ہے۔
اس وقت مارگیج ریٹس کافی بلند سطح پر ہیں لیکن اگر آپ گھر خریدنے کا فیصلہ کرچکے ہیں تو تاخیر نہ کریں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ اگر آپ دس یا بیس سال کےعرصے کے لیے مارگیج قرض لے رہے ہیں تو یہ ممکن ہے کہ اس دوران آپ کو کئی بار مارگیج ریٹس میں اُتار چڑھاؤ دیکھنے کو ملے۔ آج کے بلند مارگیج ریٹس دو، چار سال کے بعد یقیناً نیچے آجائیں گے اور پھر اس کے کچھ سال کے بعد پھر سے بلند ہونا شروع ہوجائیں گے۔
اسی طرح آج کے کم مارگیج ریٹس ہمیشہ کم نہیں رہنے والے۔ یہ ایک معاشی پہیہ ہے جو مسلسل اوپر نیچے گھوم رہا ہوتا ہے۔ آپ کو مارگیج کے پورے عرصے کے لیے اس اونچ نیچ اور اس کے نتیجے میں ماہانہ قسط ادائیگی کی رقم میں ردوبدل کے لیے تیار رکھنا ہوگا۔
واضح رہے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ اس وقت ایک مشکل وقت سے گزر رہی ہے لیکن ماضی کو دیکھتے ہوئے یہ کہا جاسکتا ہے کہ یہ مشکل وقت ہمیشہ نہیں رہنے والا۔ یقیناً، اچھا وقت آنے والا ہے۔ مناسب تیاری، لچک اور حقیقت پسندانہ توقعات کے ساتھ خریدار اور بیچنے والا دونوں اپنے اہداف کامیابی کے ساتھ حاصل کرسکتے ہیں
